В каждом кондоминиуме иностранцы могут владеть максимум 49% площади. Остальные 51% должны принадлежать тайцам. Это не значит, что в проекте всего 49% квартир доступны иностранцам. Квота считается по площади, а не по количеству юнитов. Например, если тайцы купили маленькие студии, а иностранцам достались большие двушки — квота может исчерпаться раньше.

На практике в большинстве проектов квота ещё есть. Застройщики специально резервируют юниты для иностранцев, потому что мы покупаем активно и платим сразу.

Но бывают проекты, где квота закончилась. Тогда два варианта:
1. Купить на тайца (родственника, друга, жену) — рискованно, об этом ниже
1. Выбрать другой проект

Мы всегда проверяем квоту до бронирования квартиры. Если квоты нет, сразу говорим и предлагаем альтернативы. За 8 лет ни разу не было ситуации, когда клиент забронировал квартиру, а потом выяснилось, что её нельзя оформить.

С виллами другая история. Иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде. Но есть три легальных способа владеть виллой:

1. Лизхолд на 30 лет
Это долгосрочная аренда. Покупаете право пользования виллой на 30 лет с возможностью продления ещё на два срока по 30 лет (итого до 90 лет).
Формально это аренда, но по факту очень близко к собственности. Можете жить, сдавать в аренду, продать свой лизхолд другому человеку.

Минус — через 30 лет надо продлевать. Если владелец земли (застройщик или таец) откажется — теоретически можете потерять виллу. На практике такого почти не бывает, потому что прописано в договоре. Но юридически риск есть.
Цена виллы в лизхолд на 20–30% ниже, чем во фрихолд. Для инвесторов это выгодный вариант, если покупаете на 10–15 лет и планируете продать.

2. Покупка через тайскую компанию
Регистрируете в Таиланде компанию, в которой 51% акций принадлежит тайцам (реальным или номинальным), а 49% вам. Компания покупает землю и виллу. Вы управляете компанией как директор.

Это легальная схема, но дорогая в обслуживании. Надо платить ежегодный налог на компанию, вести бухучёт, отчитываться. Плюс риск, если работаете с номинальными акционерами (подставными тайцами) — теоретически они могут забрать компанию.
Мы не рекомендуем этот способ для частных покупателей. Он подходит для бизнеса или крупных инвесторов, которым нужно владеть несколькими объектами.

3. Покупка на имя супруга-тайца
Если женаты на тайке (или тайце), можно оформить виллу на супруга. При разводе или смерти вилла достанется вам по наследству.

Риск очевиден — если отношения испортятся, супруг может продать виллу без вашего согласия. Нужен брачный контракт, заверенный у юриста, где прописано, что вилла куплена на ваши деньги и при разводе возвращается вам.

Мы оформляли такие сделки для десятков клиентов. Всегда настаиваем на брачном контракте и проверке всех документов юристом. Так риски минимальны.

Наша рекомендация по виллам:
Если покупаете для себя на долгий срок — лизхолд безопаснее и проще. Если для инвестиций — тоже лизхолд, потому что дешевле и легко продать. Фрихолд через компанию — только если понимаете риски и готовы платить за обслуживание.